売却時のトラブル

地主の許可をもらうというのが大前提ですが、地主の許可さえ貰えれば、借地権を第三者に売却する事ができます。ただし借地権というのは、土地や物件を売るのとは少し事情が違うので、借地権の売買経験が豊富な業者に依頼するのがポイントです。これはネットでも簡単に探せますが、依頼する場合は信頼と実績がある業者を選ぶのもポイントです。

借地人が借地権を持っていれば、地主であっても契約が有効な間は立ち退きを迫る事はできません。しかし地主が所有している土地を第三者に売却した場合は、少し事情が変わってきます。というのも借地権を持っている人が亡くなっても、相続人がいれば相続できますが、地主が変わった場合は、新しい地主は土地を明け渡すよう請求する事ができます。

これは借地名義と登記名義が異なる時に起こるトラブルです。借地人が借地に建てた建物を自分名義で登記している場合は、たとえ新たな地主でも立ち退きは強制できません。しかし土地の名義は父親、建物の名義は妻や子供と登記名義が違うと、新たな地主の方が強くなるので、最悪の場合は立ち退かないといけなくなります。

借地権を相続する場合、今後売却する予定があるというなら、借地人名義と登記名義は統一しておくのがおすすめです。

売却までの流れ

借地権を売却する際の流れを紹介しておきます。実際に借地権を売却するにあたり、この流れを知っているのと知っていないのとでは、いろいろ違いも出てきますし、トラブルの原因になる事もあります。流れを知っておけば、トラブルも未然に防げます。

まず借地権売却には、地主の許可が必要であり、これは絶対条件となります。借地権を売りたいと地主に願い出て承諾を得ます。この場合地主には2つのパターンがあります。立ち退いて欲しいと思っている場合は、快く承諾し地主が買取る事になります。しかし借地権を買取るにしてもまとまった資金が必要ですから、いくら地主でもすぐに買い取れる資金はない、しかし第三者の手に渡すつもりもない、このまま安定した地代が入ってくる事を望むというパターンもあります。

地主が借地権を買い戻すという場合は、それほど揉める事もなくスムーズに売却できます。しかし第三者に売却する場合は、誰でもいいというわけには行かず、買い取り価格なども妥当かどうか判断しなければいけません。仮に買取りたいという希望者が現れても、地主の許可なしに勝手に売却はできませんから、順を追って一つずつ進めていく事が大切です。第三者に売却する場合は、借地権の売却を得意とする不動産業者に依頼すると安心です。

借地権売却の条件

借地権は一度契約したら、契約満了になるまでその土地に家を建て住み続ける事ができます。契約は存続期間が過ぎても更新すれば、期間は延長されます。一般的に借地権の契約は30年以上と長期間に及びます。条件によりもっと長くなりますが、長期間の間に借地人が亡くなり、相続人が借地権を相続する事もあります。

借地権の相続に関しては、相続人であれば、地主の許可も契約書の書き換えも不要で、相続した事を通知するだけでOKです。しかし相続すると、相続人が地代を払う事になるため、必要があるならそのまま時代を払い続けるという選択もありますが、そうではない場合借地権を売却するという選択肢があります。

ただし借地権を売却するには条件がありますので、それをクリアしないと売却はできません。相続した借地権を売却したい場合は、地主の許可が必要です。これは絶対条件となりますので、地主の許可が貰えないかぎり売却はできません。もしも地主の許可なく勝手に売却した場合は、契約違反となり地主に土地を返還しなければいけません。これは相続人であっても拒否できません。

借地権を売却する場合は、地主が買い戻すか、第三者に売却するかのどちらかになります。これにも借地人と地主の話し合いが必要です。法律で決まっている事でも、実際には早く立ち退いて欲しいと思う地主は少なくないため、第三者への売却は認めず、買い戻しをするケースが多くなります。また第三者へ売却する場合は、専門の業者に依頼します。